柳莛珏｜中科院金融硕士
2026年初，全国房地产市场开始显示出止跌的迹象。国家统计局2月13日发布的数据表明，1月份，70个大中城市商品住宅价格环比下降幅度总体收窄。二手房和新房的降幅均有所减少，房地产市场正在逐渐回暖。
然而，有一个城市直接跳出了止跌的队列，房价出现大涨趋势——那就是香港。
数据来源于国家统计局
先来看数据
根据香港特别行政区政府土地注册处的数据，2025年香港楼宇买卖协议总数为80,702宗，同比增加18.7%，创下近四年来的最高纪录。总交易额为6142.77亿港元，同比也增长了15%。
从2025年3月二手房价格见底，到5月开始持续回升，再到2026年2月第二周，中原城市领先指数（CCL）环比再涨1.47%，香港房价已经连涨9个月。大家都在问：同样是楼市，为什么香港能先暖起来？这波大涨，到底是昙花一现，还是长期趋势？
数据来源于
香港房价大涨，有三个核心逻辑。
政策和资金的双重解绑
2024年香港干了一件大事：全面“撤辣”。什么意思？就是把以前为了限制炒房而加上的各种高昂印花税，全给砍了，购房成本大幅暴跌。与此同时，美联储降息了。美元降息直接带动了香港房贷利率下行，银行为了抢客户更是狂送贷款优惠。买房成本降了，借钱利息少了，这门生意自然就活了。
图片来自第一财经
租金盖过房贷
现在香港的租房市场火爆，租金连年上涨。买套房子租出去，收来的租金不仅能完美覆盖每个月的房贷，甚至还能有盈余，自己只需掏点物业费。花700万买了一套25平的房子，每月租金24000港币，和房贷持平，每年只需要多付五六万物业费，相当于白得一套房。
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内地买家的大幅涌入
2025年，内地买家在香港一二手住宅市场的注册量达13906宗，同比增长14.1%，金额达1379亿港元，创下历史新高。相当于香港每卖出4套房子，就有1套被内地人买走。
一方面，香港高才通计划累计引进26万名内地人才，他们有住房需求。另一方面，香港高校扩招非本地生，内地家长觉得“买房供孩子住，比租房划算”，双重需求叠加，直接撑起了香港楼市的成交量。更关键的是，70%刚到香港的内地人才初期都会选择租房，后续还会释放更多置业需求，长期支撑房价。
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对内地市场、对经济，有啥影响？
香港房价大涨，靠的是人口净流入加上极高的租售比。这说明，未来内地的楼市也不可能普涨。只有那些能持续吸引年轻人、产业基础雄厚的一线和强二线核心地段，才能稳住甚至反弹。而那些人口流失、缺乏产业支撑的边缘城市，大概率还是维稳。
对整体经济来说，香港楼市回暖是个积极信号。楼市带动中介、装修、金融贷款等一系列产业，成交量上涨能拉动消费、带动就业。同时，香港作为国际金融中心，楼市回暖能吸引更多资金流入，增强市场信心，甚至带动股市好转，形成财富效应。楼市稳了、股市好了，大家的心情也跟着好了，消费意愿也会提升，这对整体经济复苏，是很大的助力。
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投资建议：理性看待趋势
说到底，香港楼市能率先大涨，本质上是“政策托底、需求释放、性价比回归”的结果，楼市没有永远的寒冬，也没有永远的暴涨，理性看待趋势，才能抓住机会。
这里得给大家提个醒，别看到香港房价涨，就盲目冲去香港买房，香港买房门槛依然很高。700万只能买25平的小户型，而且还有汇率波动、政策变化的风险，对普通人来说，门槛太高、风险太大。对咱们内地普通人来说，更稳妥的选择，是关注内地核心城市的优质房产。未来内地楼市的趋势，大概率是分化，核心城市、核心地段的房子，会慢慢回归合理价值，而三四线城市，可能还是以稳为主。
买房从来不是赌行情，而是看逻辑。香港这波大涨，与其说是楼市反转，不如说是市场回归理性。无论未来房价涨不涨，都要量力而行，优先满足自己的居住需求，再考虑投资。毕竟，适合自己的，才是最好的资产配置。
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