随着《住宅项目规范》（以下简称《规范》）的全面实施倍操盘，中国住宅建设进入高品质发展新阶段，“好房子”成为2025年房地产领域的头号热词。原中国建筑北京设计研究院副院长、总建筑师董少宇在接受北京商报记者专访时提示，当前“好房子”建设正处于从政策蓝图向实践落地的关键期，这要求房地产高品质发展同步实现从“规范遵循”到“技术引领”的跨越，其中绿色建筑与智能科技的深度融合正是破题核心。
董少宇指出，传统“工程思维”往往侧重于满足建筑的结构安全、施工效率和经济成本，却忽视了居住者的实际需求和体验。在“好房子”视角下，房企需要跳出“工程思维”，真正做到以人为本，从居住者的角度出发，思考如何提升住宅的舒适与健康性、便捷与友好性和服务与文化性等。这意味着房企需在设计、选材、施工以及后期运营维护等各个环节融入对居住者需求的深刻理解，而非仅追求技术的堆砌或表面的华丽。
从底线要求到品质升级
《规范》首次以国家标准形式明确住宅建设需以“安全、舒适、绿色、智慧”为目标，并对层高、电梯配置、隔声性能等提出强制性要求。例如，新建住宅层高不低于3米，4层及以上住宅强制设置电梯，隔声性能指标提升至分户墙空气声隔声量≥65分贝。这些条款直击过往住宅长期存在的“空间压抑”“适老化不足”“噪声扰民”等痛点。
董少宇指出，《规范》的出台是行业从“粗放式扩张”转向“精细化运营”的关键信号之一。“过去，房企更关注开发速度和成本控制，导致住宅设计存在‘重形式轻功能，重建筑轻环境，重效益轻服务’的倾向。例如，部分项目盲目追求外立面造型倍操盘，却忽视了采光、通风等基本居住需求。”他以商业综合体设计经验为例指出，“建筑的本质是为人服务”，因此需将运营规律融入设计前端，而非仅追求技术堆砌。
随着《规范》的深入实施，房企需重新审视其设计理念和开发策略，更加注重住宅的实用性和居住体验。在董少宇看来，这不仅意味着满足基本居住需求（如良好的采光和通风），还要在细节上下功夫，如合理的空间布局、人性化设计等，以打造真正符合居民需求的住宅产品，特别要关注现代年轻人生活方式的变化对住宅提出的新要求等。
同时，这也要求房企在设计阶段就充分考虑到住户的实际需求，摒弃过去那种单纯追求高端大气上档次的设计理念，转而更加注重住宅的实用性和舒适度。董少宇表示，例如通过合理的空间布局，让住户能够充分利用每一寸空间，提高住宅的使用效率；通过人性化的设计，如户内外便捷通行（包括无障碍设施）、房间的综合使用（包括关注儿童房间的设计游乐区）、适度的储藏空间的配置，让居住者感受到被尊重的物业服务等，让住宅更加贴心、舒适。只有这样，房企才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得消费者的青睐。
摒弃技术堆砌，回归理性开发
《规范》的实施倒逼房企重新审视自身角色。“过去倍操盘，房企常以‘工程思维’主导开发，关注施工效率和成本控制，却忽视了居住者的真实需求。例如，部分项目为压缩成本采用低品质建材，导致后期维护成本攀升。”董少宇提出，房企需从“工程思维”回归到全生命周期的“居住思维”，将用户需求前置，贯穿设计、施工、运维各环节。
这一观点与其长期倡导的“商业地产动态设计”方法论一脉相承。在商业地产领域，董少宇曾提出该方法论，强调设计需与市场动态、用户行为深度绑定。他建议房企建立“用户需求数据库”，通过大数据分析精准定位居住痛点，例如针对老龄化社会优化适老化设计，或通过模块化设计提升空间灵活性。
针对行业一度盛行的“唯技术论”，董少宇提出批评：“部分房企将‘高科技配置’等同于高品质，陷入‘为创新而创新’的误区。例如，盲目引入智能家居系统却忽视基本的隔音、保温隔热性能等，最终导致用户体验割裂。”他强调，《规范》的落地需与“去浪费化”结合，避免技术滥用造成资源损耗。技术应当服务于居住者的实际需求，而非成为营销工具。在住宅开发中，应优先提升基础居住品质（如优化室内环境、增强建筑耐用性等），再合理引入科技元素以提升舒适度和便利性。
董少宇以住宅产业化为例说明理性开发的可能性。他参与的项目通过标准化构件与工业化生产流程，既降低建造成本，又提升质量稳定性。他建议房企建立“技术评估机制”，对新技术进行全周期成本效益分析，优先选择低碳、可循环的解决方案。例如，采用高性能保温材料等被动式设计，减少对空调的过度依赖，或通过自然通风优化降低机械通风能耗。
多元化住宅与全生命周期评估
《规范》的落地并非“一刀切”，而是为多元探索提供框架。董少宇认为，未来住宅需兼顾“标准化”与“个性化”：“标准化确保基本居住品质，个性化满足不同群体的差异化需求。例如，年轻家庭更关注智能家居与社区共享空间，老年群体则需无障碍设计与医疗配套。”他建议房企探索“基础标准+定制模块”的开发模式，通过灵活设计实现“一项目一方案”。
董少宇还强调全生命周期评估的重要性。他提出，住宅开发不应局限于建造阶段，而应涵盖规划、设计、建造、运营、维护直至拆除的全周期。在此框架下，房企需综合考虑环境影响、资源利用效率、居住者健康等因素，以实现可持续发展。
为实现这一目标，董少宇建议引入第三方评估机构，对住宅项目进行全生命周期跟踪评估。通过定期收集分析数据，及时发现解决问题，确保各环节达到预定标准，同时为房企积累经验提供科学依据。
“当前，我国住宅平均寿命远低于欧美国家的百年标准，这不仅造成资源浪费，也加剧城市更新压力。”董少宇提出，可通过预制构件标准化、建筑结构可拆卸设计等手段，延长建筑寿命并降低改造成本。
《规范》的实施既是挑战也是机遇。董少宇强调倍操盘，房企需以“长期主义”重构竞争力：“过去依赖土地红利和规模扩张的模式已难以为继，唯有回归产品本质，才能赢得市场。”他期待行业通过技术创新与制度优化，真正实现“让全体人民住有所居、住有宜居”的愿景。
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